분양가 상한제에 대한 요건과 효과

 

 

 

<분양가 상한제에 대한 요건과 효과>

 

1. 분양가 상한제의 의의 

(1) 분양가 상한제란 정부가 부동산 시장에서 분양가를 제한하기 위해 시행하는 정책으로 부동산 시장의 과열을 막고 주택 시장을 안정시키기 위한 조치로 취해집니다. 보통은 정부가 해당 지역의 부동산 시장 상황을 고려하여 분양가 상한선을 정하고, 이를 초과하는 분양가를 부과할 수 없도록 규제함으로써 부동산 시장에서 가격이 과도하게 상승하는 것을 억제하고, 주택 구매자들의 부담을 줄이는데 목적이 있습니다.

<거주 아파트>

 

(2) 즉, 분양가 상한제는 정부가 주택공급 부족으로 인한 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 도입한 것으로,

민간택지(토지소유자가 직접 개발하는 택지)와 공공택지(국가, 지자체, 한국토지주택공사 등 공공기관이 개발하는 택지)에 모두 적용됩니다. 

 

따라서 분양가상한제는 토지의 취득가격과 개발비, 건설비, 이윤 등을 고려하여 정부가 분양가격을 결정하고, 이 가격을 초과하여 분양할 수 없도록 하는 제도로, 주택시장의 공급과 균형을 맞추고, 주택가격의 안정을 도모하고, 주택구입자의 부담을 줄이도록 합니다.

 

* (참고) 분양가 상한제의 분양가 = 건축비 + 택지비 

                                       건축비 = 기본형 건축비 + 건축비 가산비용 

                                       택지비 = 토지 감정평가액 + 택지비 가산비용 

 

 

                                   

2. 분양가 상한제의 요건 

(1)  분양가 상한제의  지정 기준 

첫째, 지역의 부동산 시장 상황을 고려하여 각 지역별로 적합한 분양가 상한선을 설정합니다.
둘째, 과도한 주택가 상승을 억제하고 주택 시장의 안정화를 도모합니다.
셋째, 해당 지역의 주거 수요자들의 소득 수준을 고려하여 분양가 상한선을 설정하여 주거 비용 부담을 줄입니다.
넷째, 공공주택이나 보금자리 정책 등과 결합하여 주택 접근성을 향상시키고 소득 하위층의 주거 안정성을 보장합니다.

 

(2) 분양가 상한제 지정요건 

분양가상한제 지정지역은 투기과열지구로 지정(필수요건)되어 있고, 분양가가격 상승률, 청약 경쟁률, 주택 거래량 등 (선택요건)을 고려하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정됩니다. 현재 분양가 상한제 적용지역은 아래 "3. 분양가 상한제  적용지역" 에서 구체적으로 말씀드리겠습니다.

- 분양가가격 상승률 : 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과

- 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5대 1(국민평형규모는 10대1) 초과

- 거래량 : 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 

 

(3) 분양가 상한제 적용대상 주택 

공공택지개발지구에서 건축되는 공동주택은 분양가상한제가 적용되며,

민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정되는 지역(분양가상한제 지정 지역) 에서 건축되는 공동주택도 분양가상한제 적용을 받게 됩니다. 

그리고, 도시형 생활주택, 재건축 등에서 조합원 분양물량, 30세대 미만 주택 등은 분양가상한제 적용에서 제외됩니다.

 

 

3. 분양가 상한제 적용지역 

분양가 상한제는 전국적으로 적용되는게 아니라, 정부가 지정하는 특정 지역에만 적용됩니다.  

2024년 2월 현재 분양가 상한제가 적용되는 지역은 아래와 같습니다.

 

(1) 3기 신도시와 공공택지개발지구 

3기 신도시는 서울경기인천의 수도권 외곽에 조성되는 김포한강신도시, 파주운정3, 화성동탄신도시, 남양주 진접2 등이 있습니다.

공공택지개발지구는 공공기관이 토지를 취득하고 개발하는 방식으로 수도권과 비수도권 모두 있는데, 인천 송도국제도시, 부산 강서구 신도시, 대전 서구 신도시, 대구 동구 신도시, 광주 북구 신도시 등이 있습니다.

<아파트 도시전경>

 

(2) 강남3구와 용산구 

강남3구는 서울 강남구, 서초구, 송파구를 말하며, 용산구 서울 중부에 위치한 구로 서울의 대표적인 고급 주거지역입니다.  사람들의 주택 수요가 매우 높고, 가격 상승률도 높으며, 토지 부족으로 신규 공급이 어려운 지역이기도 합니다. 

 

 

4.  분양가 상한제 효과 

(1) 분양가 상한제의 일반적인 효과 

첫째, 분양가 상한제를 통해 과도한 주택가 상승을 억제하여 부동산 시장의 안정화를 도모합니다.
둘째, 분양가 상한제를 통해 주택 구매자들의 부담을 줄여 가격 상승으로 인한 주거비용부담을 완화시킵니다.
셋째, 공공주택이나 보금자리 정책 등과 결합하여 주택 접근성을 향상시키고 소득 하위층의 주거 안정성을 보장합니다.

넷째, 분양가 상한제를 통해 부동산 투자의 과도한 유도를 제어, 부동산 시장의 건전한 발전을 도모합니다.
다섯째, 주택 시장의 안정화를 통해 사회 경제적 안정을 증진시킵니다.

 

(2) 분양가 상한제의 구체적인 효과 

첫째, 전매제한 기간이 있다. 분양가상한제 아파트는 시세보다 낮은 가격으로 분양받기에, 청약 당첨된 아파트의 분양권이나 입주권을 일정 기간 내에 판매할 수 없습니다. 23년 4월 7일부터 전매 제한기간은 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년입니다. 즉 전매제한 기간이 지나면, 시세에 맞게 자유롭게 거래할 수 있습니다.

 

둘째, 실거주 의무조건이 있습니다. 분양가상한제 아파트는 실거주 의무가 있는데, 청약 당첨된 아파트에 입주하면 일정 기간 동안 직접 거주해야 합니다. 실거주 의무는 갭투기를 방지하고, 실수요자의 주거안정을 보장하기 위해 필요한 제도로, 실거주 의무기간은 입주 가능일로부터 2년에서 5년 사이로 실거주 의무 기간이 지나면 자유롭게 전세나 임대를 할 수 있습니다. 

다만, 2024년 2월 19일에 여야가 합의한 주택법 개정안에 따르면, 실거주 의무가 시작되는 시점이,  최초 입주 가능일에서 최초 입주 후 3년 이내로 완화될 예정입니다. 즉 입주 전에 한번은 전세를 놓을 수 있게 됩니다. 

 

셋째, 청약 재당첨 제한입니다. 청약 재당첨 제한이란, 청약에 당첨된 세대의 구성원 전원이 일정기간 동안 다른 주택 청약에 당첨될 수 없는 제한입니다. 청약 재당첨 제한기간은 분양가상한제 적용지역의 경우 10년입니다.  즉 청약재당첨 제한 기간이 지나면, 다른 주택 청약에 참여할 수 있습니다.