24.1.10주택 대책 중 전세사기 주택 LH가 협의매수 시행

 

<전세사기 주택 LH 협의매수 시행>

 

1. 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안

 

정부는 1월 10일(수) 노후신도시 재정비가 예정된 지역에서 대통령 주재 ｢국민과 함께하는 민생 토론회 두번째｣를 개최하고, ｢국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안｣을 발표했습니다.

주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공금을 통한 수급균형이 필수적이라  배경으로 이에 대한 대응방향은 주택공급 확대로 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력 회복에 노력이 필요할 것입니다. 

 

그 내용으로 첫번째 선호도 높은 도심 공급 확대로 재건축, 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비, 소규모 정비 및 도심복합사업등으로 공급 확대 방안을 말하고 있습니다. 

두번째로는 다양한 유형의 주택공급 확대로 다양한 유형의 주택공급 여건개선, 소형 주택 활용도 제고, 전세사기 피해지원 및 예방강화등으로 확대 방안을 제시했습니다.

세번째로 신도시 등 공공주택 공급으로 공공주택 공급 확대, 3기 신도시 등 공공택지등의 방안을 제시했습니다.

마지막으로 건설산업 활력 회복으로, 자금조달 및 유동성 지원, 공공 지원을 통한 민간 애로 해소, 사업장별 갈등 해소 등 정상화 지원, 건설사업 관련 리스크 완화, 건설투자 활성화등의 방안을 제시했습니다.

<국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안>

 

2. 전세사기 피해지원방안 

(1) 배경

이번 1.10 주택정책에서는 전세사기 여파로 빌라·오피스텔 등 비(非)아파트 수요가 위축되고, 전월세 시장이 초토화된 만큼 피해 경감과 예방 방안에 무게를 두고 있습니다. 
정부는 우선 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 주택을 감정가에 협의 매수하도록 했는데,  세입자 외에 다른 채권자가 없는 주택부터 협의매수 대상으로 삼고 있습니다. 

 

(2) 내용 

세입자에게 가장 절실한 보증금 반환 속도를 높이기 위해서 전세 보증보험에 가입하지 않은 선순위 세입자들은 보통 경·공매에서 주택이 낙찰되면 보증금을 회수할 길이 열리기는 하나,  낙찰까지 상당한 기간이 소요되기 때문에 LH가 임대인으로부터 주택을 협의 매수해 보증금을 더 빨리 돌려받을 수 있도록 하고 있습니다. 

이 때, 감정가보다 전세보증금이 많을 경우에는 임차인이 보증금을 감정가 이내로 감액 조정해야 할 것입니다.  경·공매 과정에서는 유찰이 거듭되면서 낙찰가가 낮아질 수 있는데, 협의매수를 하면 반환 금액을 높일 수 있는 장점이 있습니다.

또한 채권자가 여러 명이라면 채권자 간 채권조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채총액을 조정해 LH가 협의 매수할 수 있도록 하고 있습니다. 
그리고 복잡한 권리관계로 협의매수가 어렵다면, 피해자가 우선매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경·공매 대행과 저리 대출을 지원하도록 하고 있습니다.

또 전세사기 피해자가 주거용 오피스텔을 구입할 때도 대출 지원을 하고, 계약 만료 전이더라도 저리 대환대출을 이용할 수 있도록 하고, 지금은 계약 만료 후 임차권등기명령을 받았을 때면 대환대출을 지원하고 있습니다. 

 

 

3. 중개사 책임강화

(1) 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임 강화 
공인중개사 잘못으로 계약 당사자가 피해를 봤다면 한국공인중개사협회나 보증보험 회사가 중개사 대신 피해 금액 보상을 보증하는데, 연간 보증 한도(공제 한도)를 위험 요인에 따라 상향 또는 차등화하기로 했습니다.  각 공제 금액 한도는 현재 개인 2억원, 법인 4억원이다.
이는 계약 1건당 보증 금액이 아니라 한 공인중개업소가 1년간 보상해 줄 수 있는 손해배상금 총액을 뜻합니다.

즉, 중개 사고를 많이 내거나 계약 체결을 많이 한 공인중개사는 공제 한도를 올릴 수 있다는 뜻입니다.

 

(2) 임대차분쟁조정위원회 기간 단축 
임대차분쟁조정위원회 조정 사항에는 중개 사고를 추가해 지급 기한을 3개월로 대폭 단축하는데,  지금은 피해 계약자가 공인중개사를 대상으로 손해배상청구 소송을 제기한 뒤 결과가 확정되면 공제금을 받을 수 있어 기간이 2∼4년 걸립니다.

다음 달부터는 임대인 체납, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인하고 설명하는 의무를 부여합니다.  특히 다가구 주택은 1개 등기에 여러 임차인이 있어 선순위 보증금 확인이 꼭 필요합니다.